酒店選址紀(jì)要-

有感于現(xiàn)在自助游的人越來越多，而在外比較關(guān)心的一個(gè)問題就是住的問題，收到ctrip的啟發(fā)，覺得在國(guó)內(nèi)開經(jīng)濟(jì)型酒店的前途比較大，所以選了一些酒店選址的東西存放在這邊。而如家等國(guó)際性酒店連鎖已經(jīng)走的比較前，但是空間還是很大。他主要的特點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)，價(jià)錢大概在200元左右，不設(shè)大堂和餐飲以及按摩，節(jié)約了許多成本。

A、地區(qū)選擇（可以參考以下順序進(jìn)行）

1.首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。

2.省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。

3.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市－國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動(dòng)人口數(shù)在40萬以上的城市。

4.沿海開放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。

5.交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級(jí)市。

B、地理位置 ?。ㄒ韵挛恢帽容^佳）

1.位于A-1類城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。

2.鄰近火車站、長(zhǎng)途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。

3.鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)附近區(qū)域。

4.鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。

5.具有良好的可見性，比較好是“金角銀邊”（十字路口），比較好有一定的廣告位。

6.比較好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。

7.周邊直徑3公里之內(nèi)不宜再建第二家直營(yíng)店。

8.臨近高星級(jí)酒店聚集區(qū)或靠近知名星級(jí)飯店。

C．交通條件

1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大； 　

2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車站的公交站線為好。

3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。

4、交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，比較好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。

D．市場(chǎng)情況(周邊環(huán)境)

選址時(shí)必須考慮作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研

1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營(yíng)情況（全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70％左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況）

2、方圓3公里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況（飯店、旅館，他們的等級(jí)、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房?jī)r(jià)、經(jīng)營(yíng)情況等），選址時(shí)一定要考慮客流的主要流線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。

3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場(chǎng)所、購物中心或百貨商場(chǎng)等）或與公共場(chǎng)所相鄰。

4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況，具有的流動(dòng)性客源情況等.

5、經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動(dòng)人口數(shù)量、客源流量；

6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（比較好毗鄰公園或大型綠地）。

7、所在道路有一定知名度、有較大的市場(chǎng)潛力和良好的市場(chǎng)前景；

E．市政規(guī)劃情況

1、潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。

2、選址所在位置是否在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，有無動(dòng)遷可能。

3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。

F、建筑、改造條件

建筑物的建筑面積約4000－10000㎡或占地2000─3000㎡空地為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時(shí)需考慮到與建筑、改造的配合。

基本條件如下：

1.利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造，

（1）建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在4000～10000㎡的范圍內(nèi)，或可以建造的容積率在此范圍內(nèi)，比較好可以加層，寬度或進(jìn)深以16-18米左右為比較佳。

（2）建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。

（3）周邊有一定回旋余地，可以合理分布對(duì)客區(qū)域與員工區(qū)域。

（4）周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場(chǎng)的流程，有回車路線，停車位在20個(gè)左右。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施情況（比較佳）：水－用水額度不低于3000噸/月，電－用電不低于400KVA，煤氣－有煤氣管道接入或可以接入，排污－納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊－比較好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位。

（6）房屋使用性質(zhì)比較好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽?/p>

（7）該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，比較好不是銀行抵押物業(yè)。

2.小塊空地建造或購買土地

（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。

（2）占地面積2000-3000㎡左右，具體面積視地理位置與價(jià)位而定。

（3）該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)比較好不是劃撥土地。

（4）該地塊容積率符合改造后的需要－建筑面積能夠達(dá)到4000－10000㎡。

F．可能的合作方式

1、購買：購買適合選址條件的房產(chǎn)或空地，但需具備兩個(gè)基本條件:一必須擁有產(chǎn)權(quán)，二應(yīng)有獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)。

2、房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：

（1）房屋租賃價(jià)格合理，原則上不超過1.5元/平方米.天，潛在的位置優(yōu)勢(shì)，租賃期原則上不低于15年。

（2）房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽?/p>

（3）產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人；